“九通一平”诠释产业园整体建设运营体系

“九通一平”诠释产业园整体建设运营体系

“九通一平”原指土地在通过一级开发后,达到二级开发商进场后迅速开发建设的条件和标准。其中,“九通一平”的“九通”为通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线,“一平”为土地自然、地貌平整。

连续多年居中国开发区综合评价榜首的天津经济技术开发区,经过多年的建设运营,认识到传统的水、电、气、热等基础设施的“九通一平”已经不能构成区域的竞争优势,于是,它们在区域环境建设方面率先提出并推行“新九通一平”概念,即信息通、市场通、法规通、配套通、物流通、资金通、人才通、技术通、服务通,旨在以此提升区域形象与竞争力,打造面向21世纪的“新经济平台”。本文借用天津开发区“新九通一平”概念并适当调整,梳理出“通用版”的产业园整体建设运营体系。

一、理念通

具有一个全新视野、适度超前的园区建设理念,是建好、经营好园区的前提条件,产业园区和产业地产的操盘者必须从战略高度、思想深度为园区建设经营扫清障碍。

若想理念通,就得练内功:一是从产业经济、区域经济这两门建设产业园区的“必修课”入手,研判经济、科技与社会文化的发展趋势,知悉区域和园区在承载产业结构调整、产业转移中的地位与角色,清晰地做好产业规划与定位;二是了解产业园区的建设运营模式,知悉相关行业企业从创业孵化到成长催化的过程与经营需求,厘清园区在硬件、软件两方面将为企业提供什么样的设施环境和配套服务;三是调研产业园区与产业地产行业发展现状,学习借鉴优秀园区的建设经营模式和管理方略,知己知彼,取人之长、补己之短。

二、基础通

基础通包括区域基础设施和产业基础,产业基础又涉及区域经济基础、科技资源、人才资源、产业配套能力(产业集群、物流、交通)、文化环境等。园区选址不是选在基础设施及产业基础完备的地区,就是选在即将纳入地区发展计划、具有较好基础设施规划和发展潜力的区域。如若不然,园区项目好似患上了“先天性营养不良综合征”,单靠后天自身的努力,很难出人头地的,项目风险也很大。

许多拿地成本很低的产业地产项目要倍加小心,不要以为得了“大便宜”,项目前期投资成本的“低开”很可能意味着后期营销成本、运营成本的“高走”,招商运营可能面临蹒跚学步的尴尬,很多偏远地区的科技园、工业园至今大唱“空城计”,就是很好的佐证。

三、政策通

企业选择进驻某一个园区之前,往往向招商人员询问的第一个问题就是:园区有什么优惠政策?如果企业对园区政策不认可,企业自会改弦易辙、另寻出路,导致招商工作步履维艰。园区优惠政策通常涉及:工商注册、土地获取、税收返还、人才引进、项目补贴、产品出口、招商奖励、专项资质申报、知识产权管理等很多专业领域,这些内容与企业的日常经营休戚相关。

政策通实际上既要建立符合园区产业特性、企业特色的扶植政策,又要在“园区建设模式趋同、政策趋同”的大环境下,追求政策创新,哪怕是组合式创新,让竞争对手“总在追赶你的路上”。

此外,政策通还涉及园区的法制建设,通过依法治区,用先进合理的法规制度来保证产业园区的健康发展。目前,国内一些园区频现失信行为,即企业与园区(管委会)达成合作、签署协议后,园区“爽约“和延迟兑现的事件时有发生,而进驻企业囿于方方面面的考虑,不会与园区(尤指政府背景的园区)进行没完没了的较真。这样的园区若“恶习”不改,虽然不至于即刻偃旗息鼓,但长此以往,伴随口碑传播,老企业不愿留,新企业不愿来,迟早将遭受重创。

四、信息通

信息通是通过先进的互联网络(包括移动互联)和传统的传播手段,建立和完善园区信息集散机制,形成园区内部和园区内外顺畅的信息传播、交流渠道,最终达成三个目标。

首先,信息通不仅能够将各级政府的政务信息和园区自身活动信息快速传达给园区企业,而且能够便捷地汇集企业需求信息、经营信息并反馈给各级政府和相关机构。其次,通过线上线下活动,将园区企业聚集到一个公共信息平台上,实现信息共享、资源共享,达成园内企业的圈层互动和产业互动,创造商业机会,实现共赢;最后,园区将各类具有新闻价值的信息通过大众传媒向社会广而告之,为园区自身和入园企业的经营发展,营造良好的舆论环境与产业氛围。

五、配套通

园区除了需具备完善的基础设施外,还要建设商业配套、文化配套、社区配套等综合配套设施,这些配套对具有一定规模的园区来说,一个都不能少。

园区的商业配套或者综合配套可以划分为不同层级、不同规模的配套设施,大体分为三个层级:满足进驻企业员工 “食”“行”“住”基本需求的商业配套设施;满足企业日常商务需要和员工职场生活需要的常规型商务配套设施;以及满足园区自身及周边发展需要的文化配套设施或者综合配套设施等。

六、市场通

尽管说招商只是园区建设工作的重要内容之一,但大家心知肚明,只有招商成功,才可能实现园区的社会效益与经济效益的双丰收。市场通就要建立符合园区特质的营销机制,搭建招商通路,疏通宣传推广渠道,聘用、培训过硬的招商人才,形成“坐商”与“行商”相结合的招商模式,综合利用各种营销手段和媒介,实现整合式营销/招商。与此同时,园区有义务、有责任为进驻企业,特别是符合园区产业规划的企业搭建产品推广平台和宣传推介平台,帮助企业产品行销和产业拓展。

七、人脉通

中国是人情社会、人脉市场,拥有良好的公共关系、广泛的人脉资源,谈生意、做事业自然是顺风顺水、有模有样。产业园区在建设、招商和运营过程中,不可避免地会与规划、建设、环保、工商、税务、经济、科技、文化、宣传、人事等各类政府机构打交道,也会与金融、财务、法律、知识产权、技术转移、人资服务、市场营销、管理咨询等各个领域的中介服务机构达成合作。可见,产业园牵涉领域十分宽泛,园区编织好公共关系这张网,将受益匪浅。

八、融资通

园区建设融资通是保障园区自身建设资金来源通畅。众所周知,动辄几十万平方米的产业园区、产业地产的建设堪称大手笔,大开大合的建设模式决定了园区建筑工程和运营配套需要大量建设资金,对于那些以出租物业为主营方式的园区,投资回报周期更长,资金压力更大。为了确保资金不断链,保持健康的“血液循环”,园区必须具备强劲的融资能力,而打通信贷渠道、建立良好资信和保持稳定运营,是园区顺利融资的“三板斧”。

园区企业融资通,则指产业园区、产业地产不同于一般的商业地产项目,园区必须为入驻企业提供多种平台服务,尤其是金融服务。营建风险投资机制,搭建多元融资渠道,引进基金、银行、信托公司、风险投资公司、小额贷款公司,以及担保公司,为入驻企业提供不同类型、不同层面的融资产品,助力企业成长壮大。

九、经营通

物业管理、商业运营管理和产业运营管理是园区运营管理的“三驾马车”,三项工作环环相扣、紧密交织。物业管理为园区企业提供最基础的办公生活保障,让企业安心工作,一心创业。对于化工、环保、生物医药等行业性的工业园区、科技园区,物业管理在常规服务的基础上,还应提供专业化、细致化的物业服务模块。商业配套设施与商务服务是现代园区必须具备的服务内容,曾经的乘着班车“披星”而来、“戴月”而归的工业园区营运模式,缺配套、少服务,早已“Out(落伍)”。

针对园区定位和企业构成,规划建设商务配套设施,引进适宜商家,提供综合商务服务,应该是现代园区的“标准配置”。产业园区中的“产业”二字提示着产业园的核心所在,产业运营才是产业园营运工作的终极任务,一边为企业提供增值服务,助推企业成长,一边为园区自身探索营运之道,实现持续经营。产业运营涉及技术、生产、营销、财务、管理等方方面面,产业运营的水平与质量彰显园区的品质,预示其未来。

十、园区平衡发展

园区平衡发展,首先是产业平衡,园区核心产业、重点产业和相关产业主次分明、结构合理。园区必须找准能够带动产业链发展的“锚”项目,没有“锚”项目,园区很难进入发展的快车道。而且园区主导产业链的“链企业”与配套服务机构,应该有机互动。

其次体现在工作平衡,工程建设、企业招商与园区运营是三大基本工作任务,按时间进度,三项工作存在着一定的先后顺序,即先建设、后招商,再运营。但多数园区通常边建设、边招商,边运营,三项工作统筹兼顾、合理分配、有序推进。甚至有些园区招商前置,即园区开工建设之前,先与目标企业达成战略协议,后进行定制化建设。

“九通一平”诠释了园区建设运营工作的主要内容和预期实现的愿景目标。无论“几通几平”,都是在优化园区产业环境,营造良好的创业创新氛围,助推企业快速健康发展,促进区域经济腾飞。