特色小镇用地政策 | 解决特色小镇用地需求的各种路径

特色小镇用地政策 | 解决特色小镇用地需求的各种路径

特色小镇是推进经济转型升级和新型城镇化的新抓手,是践行高质量发展的新平台。这两年,各地区按照党中央、国务院要求,积极借鉴浙江经验,紧密结合本地实际,强化规划引领和政策激励,涌现出一批产业特色鲜明、要素集聚、宜业宜居、富有活力的特色小镇。

作为一种土地开发模式,土地供需不平衡及获取路径难是实践操作过程中经常遇到的问题,落实土地政策首先需将土地获取路径及步骤流程进行明确,以此作为土地政策持续性施行的保障。

一、特色小镇的用地政策

《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中的第6条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出了4条解决路径:

1、规范推进城乡建设用地增减挂钩;

2、建立城镇低效用地再开发激励机制,允许存量土地使用权人在不违反法律法规、符合相关规划的前提下,按照有关规定经批准后对土地进行再开发;

3、因地制宜推进低丘缓坡地开发;

4、完善集体建设用地经营权和宅基地使用权流转机制。

二、特色小镇在不同土地权属下的适用路径

特色小镇以产业为中心,强调功能聚合及特色发展。依据小镇功能和产业需求,其用地选址常分布于不同权属下的土地,因用地性质不同而导致的获取土地的方式与路径的不同,这增加了特色小镇土地获取的难度,而特色小镇的用地性质很大程度上取决于产业性质。

三、解决特色小镇用地需求的四种路径

1、PPP模式

实践中,特色小镇多以PPP模式、BT(建设—移交)、运营服务等合作方式进行开发。PPP模式下,特色小镇项目在确定投资方和用地者环节合并实施审批,一方面简化了项目申请报批的流程,另一方面缓和了投资主体关于拿项目和拿地之间无法衔接的顾虑,可见PPP模式在特色小镇土地获取路径中具有一定优势。

2、集体建设用地直接入市

2017年5月23日,国土资源部公告了《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)及起草说明,并面向社会公开征求意见。明确指出符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用,并签订书面合同。

另外,国家发展改革委印发的《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》中指出,城中村集体建设用地可依法征收开发,集体经营性建设用地入市改革试点地区,可按照改革试点要求,采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。鼓励地方以集体建设用地入股租赁等形式参与特色小镇项目,让当地农民分享特色小镇发展收益,保护其合法权益。

3、农民宅基地入股或租赁

把农民闲置的宅基地或者房屋以租赁或者入股的形式和特色小镇的运营方进行合作,用来打造特色民宿或者农家乐,农民可参与其中的运营和管理。这一方面可以给农民创造就业的机会,是就地城镇化的新模式、新路径,同时还可以让原住民参与进来,让老百姓获益,另一方面对于特色小镇的运营方来说,首先是解决了部分土地问题,其次还丰富了其产品线。

4、国有土地长期租赁、先租后让、租让结合方式

2016年10月28日,国土资源部办公厅印发了《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号),提出了土地租赁和出让的招拍挂工作可合并实施;可通过先租后让方式使用土地;允许以协议方式办理出让手续等政策。这些政策优化了原本繁琐的审批流程,降低了国有土地流转审批的难度。值得注意的是,国家在长期租赁形式上并未放宽二十年租赁期限制。特色小镇在以上述方式获取土地时,应注意长期租赁形式不得超过二十年。如采取长期租赁形式使用土地,可考虑在租赁合同上设置优先条款以保障特色小镇开发建设的安全性和持续性。