景区依托型小镇的产品、运营、开发模式和开发要点

景区依托型小镇的产品、运营、开发模式和开发要点

本文以重庆天星小镇、无锡灵山小镇拈花湾为典型案例,详析了景区依托型小镇的产品、运营模式、开发模式和开发要点。

一、景区依托型小镇的特点

景区依托型小镇多邻近高品质景区( 4A或5A ),目标客群是景区分流客群和在地客群,依托高品质景区带来充足稳定的游客流量。在服务需求的催生下,借力景区的泛旅游延伸,在景区重要门户或游客主通道上,形成的以旅游服务配套为核心功能的文旅小镇。

二、景区依托型小镇案例分析

(一)重庆天星小镇

1、概况

天星小镇位于重庆金佛山西坡脚下,距离重庆主城约1小时车程,距离金佛山景区10分钟步行路程。小镇分流金佛山景区游客,以及面向来自重庆本地及周边有购置度假物业需求的中产、准中产阶级人群。天星小镇采取房地产开发与景区建设合二为一的开发模式,占地1.8平方公里,总建筑规模120万㎡,总投资逾40亿元,致力于建造集“享受自然、休闲度假、文化风情、商务休闲”于一体的原乡生活小镇。

2、产品模式

以一脉相承的佛禅文化,多样的体验型商业休闲,完善的度假配套,丰富的主题活动实现留客,衍生旅游地产开发。

3、运营模式

开放式运营管理,商业+度假地产整体销售,以地产收入为主要资金回笼方式。

重庆旅游投资集团有限公司作为重庆八大投资集团之一,负责小镇的投资、营运、招商、管理等方面。利用交旅集团资源平台,针对优质商家进行定点招商,给予商家优惠条件,前一至三年免租,收取一定保证金。以政府出资改善基础设施为前提,企业投资为主体,与景区统一进行运营管理。

(1)盈利模式

物业售卖:精装别墅+洋房售卖

物业价格:均价6700元/㎡起

旅游经营性收益:酒店/会所收入

管理费用:商业物业租赁、经营、管理收入

(2)运营模式

自主经营:四星级的天星两江假日酒店、三线主题会所

招商入驻:商业街,企业负责日常管理运作与服务

售后返租:度假物业由星级酒店(山水公司)统一托管服务,签订十年返租契约,年回报率最高8%服务

开放式运营管理

(二)无锡灵山小镇拈花湾

1、概况

拈花湾位于无锡市马山半岛,距离上海、南京、杭州约1.5小时车程,离灵山大佛景区约5KM,客源以灵山圣境景区分流游客和长三角经济圈游客为主。占地面积1600亩,建面35万㎡,定位于以禅意为主题的心灵度假小镇,致力于打造“心灵度假”的休闲旅游新模式。

2、产品模式

以一脉相承的佛禅文化,体验型的商业休闲,主题式的度假配套、丰富的主题活动实现留客,衍生旅游地产开发。

3、运营模式

封闭式运营管理,利用“旅游+地产”的综合盈利模式来实现短期现金回流与长期运营收益相结合。

引入文旅商板块顶级资源,提升土地价值、物业价值、旅游消费,公司的赢利点摆脱传统门票收入,使观光游变为度假游,大大增加游客量和留宿率。2017年现金流入为3.92亿元,其中度假地产销售0.96亿元,景区门票1.1亿元,酒店收入1.86亿元,总比约等于3:3:4。

(1)盈利模式

物业售卖:产权式公寓酒店+别墅售卖

物业价格:产权式公寓酒店均价1.55万元/㎡,独栋别墅均价1.35万元/㎡。

门票收入:120/人

旅游经营性收益:酒店/会议/客栈收入

管理费用:商业物业管理费用:第一年8元/㎡/月,第二年开始10元/㎡/月

商业物业租赁/经营:指拈花湾商业街区的商业物业租赁收入

(2)运营模式

自持—以自营、联营租赁的方式进行商业物业运营:酒店及客栈由灵山集团自营、工艺品及旅游购物与经营户联营、饮品及餐饮为租赁模式,随着景区的不断完善和知名度扩大,灵山集团方会逐步调整和减少租赁模式的面积,将部分饮品及租赁业态的餐饮调整为联营模式。

出售—出售公寓别墅等度假物业回笼资金、引入途家平台,获得的租金收益与业主进行分成

先封闭后开放:香月花街前期开放式管理,后期将周边酒店、地产等度假产品整体打包,封闭运营,统一管理。

三、景区依托型小镇开发模式

1、客源市场:以景区分流客群为主

处在景区辐射圈,前期以景区分流游客为主,后期期望通过业态转型升级,逐渐拥有自身市场客群。

2、运营模式: 开放式运营管理为主,商铺以售后返租为主

以开放式运营管理为主,商业地产便于快速售卖,提供售后返租服务。

3、产品模式:配套商业+产业

与景区观光功能形成互补,以景区配套型商业、主题活动等实现留客,延伸品牌度假地产,或同时拓展会议等相关产业链条。

4、盈利模式: 以地产收益为主,旅游收益为辅

以商铺、住宅等物业出售为主要收益,售后返租、自持物业招商等的租金差收益为辅;旅游收益以自持物业的经营性收入为主,包括小门票、高端酒店等。

四、景区依托型小镇开发要点

1、功能互补

区别景区的观光旅游功能定位,小镇则侧重休闲度假产品的打造,两者功能在区域内形成差异化互补。

2、文脉相承

小镇与景区除却功能上的互补,还需在主题和文化上体现内在的统一和延续,小镇可通过建筑形态、旅游体验和商业设计上与景区文化呼应,从而借势景区,实现导流和留客。

3、招商前置

因景区现有的品牌效应,前期招商运营工作可在业态策划落位阶段开始。其中,酒店管理公司的选择和商业街的商铺招商乃重中之重。

4、统一管理

商业物业自持,酒店和客栈自营,保证服务整体性。对出租商铺在位置分布、装修风格、业态、产品价格等都需要有严格的管理限制。小镇后期可构建独立封闭的全新景区,独立收取门票。