解析田园综合体出现的四大问题与开发逻辑

解析田园综合体出现的四大问题与开发逻辑

田园综合体是助力实施乡村振兴战略的有力抓手。田园综合体是基于企业和政府合作,在乡村社会进行的大范围系统综合规划、开发与运营,形成的是一个新的社区、一种新的生活方式,是企业参与的、农业+文旅+居住的综合发展模式。

田园综合体涉及农民、村集体、政府、投资商多方利益。田园综合体唯有打造成以乡村为核心,让农民参与并享受利益的综合发展架构,才能实现新型城镇化和城乡一体化的目标,才能真正达到乡村振兴的目标。在开发过程中,需要尊重市场规律,统筹考虑各方利益诉求,有效突破市场逻辑、规划逻辑和机制,建立共享机制下的利益分配格局与有效分配模式。

一、田园综合体出现的问题

1、缺乏合格的开发运营主体

一方面,农村生产力水平太低,能够具备投资运营能力的优秀农民稀缺;另一方面,城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。所以开发运营田园综合体项目,缺乏合格的开发投资运营主体,任何田园综合体项目投资回收收益都将难上加难。

2、缺乏合理的“产业植入模式”

三产融合过程中,缺乏“消费流”导入渠道,更没有客户体验价值,导致融合貌合神离,没有真正创造出产业融合条件。实践证明,单靠个人情怀和一腔热情的田园综合体将难以为继,适宜的产业项目植入、完善的产业落地条件是田园综合体发展必不可少的条件。

3、缺乏盈利模式的设计

清晰地盈利模式应该包括产品的打造、消费链设计、消费环境营造、投资收益的预测等,没有真的解决“钱从哪里来”“钱到哪里去”和“如何更赚钱”的问题,即旅游项目的资金筹措途径、投资战略布局和收益模式设计。缺乏真正的策划设计专家,致使不少项目死在伪劣的策划、规划设计上。

4、拿到补贴是唯一目的

不少以投机心态骗国家补贴,一旦拿到政府扶持资金,就立即找退路,乡村振兴没有带来真正的农民、农村、农业的振兴。

二、田园综合体的开发逻辑

1、田园综合体的两个发展内核

田园综合体是一个跨村跨镇的结构,是基于市场逻辑,实现产业与社区一体化发展的创新理念。其发展结构有两个核心:

一是产业融合:在优势特色产业基础上,通过“农业+”,培育生产、服务、运营体系,积极推进配套产业、衍生产业的发展,形成一二三产业融合发展结构。二是产居融合:田园综合体对居住的提升绝不仅仅体现在硬件上,而是突破原有村庄发展结构,基于基础设施、公共服务设施以及治理水平的提升,构建综合型社区。

基于产业综合发展和社区综合发展的创新目标,田园综合体必须突破简单的农业综合开发结构,充分利用农村集体土地政策,以集约化、规模化、智慧化的开发手法,实现生产资料与服务资料的整合,突破城镇村规划和建设结构,实现市场主体带动下的农户深度参与,促进城乡融合发展。

2、田园综合体的5大构成部分

以产业融合与产居融合为核心,在乡村振兴与新型城镇化构架下,田园综合体由五部分构成:景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。

(1)景观吸引核:吸引人流、提升土地价值的关键所在。基于丰富的地形、良好的生态基底以及规模化的农业种植,依托观赏型农田、瓜果园,苗木、花卉展示区,湿地风光区等项目,田园综合体可形成景观吸引核,使游人感受田园风光和自然美景,放松身心,体会农业魅力。

(2)农业生产区:农业生产区通常选在土壤、气候条件良好,有灌溉和排水设施的区域,主要通过现代农业科技的引入,开展循环农业、创意农业和农业体验:一是开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目;二是通过农业科技和农业传统知识的推广,普及农业知识,加深游客对农业的了解。

(3)休闲聚集区:休闲聚集区是为满足客群的各种农业休闲需求而创造的综合农业休闲产品体系,是各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式),主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(如特色商街、主题演艺广场)、田间游乐场所(儿童游乐、垂钓、农事体验)等。

(4)居住发展带:居住发展带是田园综合体构建城乡融合的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业与休闲产业发展,形成以农业为核心、休闲为支撑的一二三产融合发展体系。田园综合体通过产业融合与产业聚集,带动农民社区化居住、产业人口居住、外来游客居住、外来休闲人群居住、外来度假人群居住等五类人口聚集,形成生产、生活、生态相融合的居住空间,构成乡村现代化的核心基础。

(5)社区配套网:社区配套网是田园综合体必须具备的乡村现代化支撑功能,包括产业配套和生活配套:产业配套是服务于农业、休闲产业的金融、商贸、物流、培训等设施;生活配套是服务于本地居民生活的医疗、教育、商业等公共服务,两者共同形成产城一体化的公共配套网络。

3、田园综合体打造的6大策略

(1)构建现代农业生产体系,形成合理的农产品供给结构:田园综合体开发,要充分分析资源与环境条件,构建农业生产体系,对农业生产与产业升级所必需的供水、供电、农业设施等进行整体升级,推进中低产田改造和高标准农田建设,积极构建现代农业生产体系,形成合理的农产品供给结构。

(2)构建 “农业+”产业体系,促进产业融合升级:田园综合体的核心是在农业生产基础上,构建“农业+”产业体系,通过农业与科研、农产品加工、休闲旅游、运动健身、养生养老、电商物流等产业的深度融合,构建以一产为核心的一二三产业融合体系,有效解决科研、生产、销售脱节造成的市场供给与需求错位。同时,通过二三产业的导入,可最大化提升农业产业价值,增加农民收入,提高产业活力,带动区域社会经济协同发展。

(3)以农事休闲体验带动观光、养老等多业态发展:通过不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游与休闲农业产品开发,塑造田园综合体的重要吸引力,有效实现农业与市场的对接。农事休闲体验打造的核心在于形成观光、游乐、运动、采摘、会议、养老、居住等多业态、多功能的复合与聚集,以满足多样化的市场需求。

(4)构建生态体系与配套服务体系,保障产业与社区一体化发展:在生态体系构建方面,优化田园景观资源配置,打造良好的自然生态环境,积极发展循环农业,充分利用生态环保、农业生产、农业废弃物处理及利用等新技术,实现农业农村可持续发展;构建生态人居环境,为田园生活的塑造奠定基础。在配套服务体系方面,完善区域内的生产性服务体系,打造农业种源、资本、市场、人才等生产要素服务平台,完善科教文卫等综合社会公共服务设施,加速田园综合体一二三产业融合,推动农业新业态快速发展。

(5)培育新型农业经营主体,优化农业生产经营体系:要大力积极培育新型农业经营主体,引导和支持种养大户、家庭农场、农村合作社、龙头企业等组织的发展壮大。同时,通过土地入股、代耕代种、土地托管等方式优化农业生产经营体系,实现区域内农民可支配收入的持续稳定增长。

(6)充分发挥田园综合体的综合性开放平台作用:田园综合体的综合性开发平台作用,体现在资源综合开发、产业综合发展、功能综合配置、配套综合建设、目标综合打造、效益综合实现等六个方面。

来源:绿维文旅

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