国土空间规划编制中的“土地分类”详解 | 新土地管理法的重大突破

国土空间规划编制中的“土地分类”详解 | 新土地管理法的重大突破

八、土地分类的现状:城市规划≠土地规划

1、国土和住建对土地分类的管控要求不同:

国土标准,确定该地块是否可以利用?

具体的建设内容,住建按用地分类标准进行协调。

2、常见问题:

城市规划和土地规划不同步,城市规划已经到位,土地规划还没有调整。

有些土地现状看是荒地、园地,可国土部门却认定为耕地、林地等其他地类,现状与全国土地调查成果不符。

由于生产生活的需要,土地的用地发生了变化,基础信息未及时更新。

全国土地调查技术手段在不断更新,应减少调查过程中的失误。

九、新土地管理法对集体土地使用权的制度突破

土地管理法原规定:除乡镇企业破产兼并外,禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地,只有将集体建设用地征收为国有土地后,才可以出让给单位或者个人使用。

2019年8月26通过的新土地管理法:删除了原法第43条关于“ 任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定。

  • 允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。
  • 使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

这是新土地管理法重大的制度突破,也是最大的亮点:

  • 结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制;
  • 彰显了集体建设用地的价值,提升了农村土地资源配置效率,充分保障了农民的土地财产权益;
  • 为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍。

十、新土地管理法对土地征收的重大突破

1、什么是土地征收

指的是国家为了社会公共利益的需要,依据法律规定的程序和批准权限,并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后,将农民集体所有土地变为国有土地的行为。

我国土地征收的前提是为国家公共利益,强制取得民事主体土地所有权的行为。

2、土地征收改革有哪些重大突破

(1)对土地征收的公共利益范围进行明确界定,有利于缩小征地范围,限制政府滥用征地权。

首次对土地征收的公共利益进行明确界定:因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形,确需征收的,可以依法实施征收。

(2)明确征收补偿的基本原则,从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。

首次将2004 年国务院28 号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定。

以区片综合地价取代原来的年产值倍数法,在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上,增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定。

3、改革土地征收程序。

将征地批后公告改为征地批前公告。

进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。

征地报批前,县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。

十一、新土地管理法为“多规合一”改革预留法律空间

随着国土空间规划体系的建立和实施,土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批,最终将被国土空间规划所取代。

考虑到“多规合一”改革正在推进中,新《土地管理法》为改革预留了法律空间,增加第18条,规定:国家建立国土空间规划体系。

  • 经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。
  • 为了解决改革过渡期的规划衔接问题,新《土地管理法》明确:已经编制国土空间规划的,不再编制土地利用总体规划和城乡规划。
  • 在附则中增加规定:编制国土空间规划前,经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。

十二、新土地管理法将基本农田提升为永久基本农田

新《土地管理法》增加第35条明确:将基本农田提升为永久基本农田。

永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。

永久基本农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。

各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田,一般应当占本行政区域内耕地的80%以上,具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定。

十三、新土地管理法合理划分中央和地方土地审批权限

原《土地管理法》对新增建设用地,规定了从严从紧的审批制度,旨在通过复杂的审批制度引导地方政府利用存量建设用地。长期以来,地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。

新《土地管理法》适应“放管服”改革的要求,对中央和地方的土地审批权限进行了调整:

按照是否占用永久基本农田,来划分国务院和省级政府的审批权限。

国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用,其他的由国务院授权省级政府审批。

按照谁审批谁负责的原则,取消省级征地批准报国务院备案的规定。

本文来源:新土地规划人

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